疫情次生影响严重冲击中国房地产业

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中国为遏制新冠疫情而封城的次生影响来袭，处于震中的是房地产行业，2月份前100家房企销售业绩下降44%。

中国封城的次生影响开始显现。这正在对至关重要的房地产行业产生重大影响，该行业在中国国内生产总值(GDP)中的占比高达25%。

今年2月，住房销售下降近40%，3月看样子可能还会下降。房地产开发商恒大(Evergrande)为了维持现金流而降价。这给开发商大量举债的离岸美元市场带来日益增加的风险，惠誉(Fitch)已经就可能的违约发出警告。地方政府能否提供大量支持，目前还不得而知，因为它们也依赖于卖地收入，这意味着他们自身的地位也在弱化。

全世界的注意力都集中在新型冠状病毒大流行对公共卫生的影响、以及减轻这种影响的最佳方法方面，这无疑是正确的。但正如马丁?沃尔夫(Martin Wolf)所强调的那样，这种病毒也是一个突发经济事件，有可能导致全世界陷入萧条。2008年以来有关全球银行体系改革的讨论没有切中要害。在各国央行采取宽松货币政策的情况下，目前的风险集中在全球金融危机以来企业债务的大规模累积方面。

糟糕的是，中国房地产行业处于这些债务的震中。正如我们于去年8月在本栏目中所指出的那样：“中国一线城市的房价收入比处于全球最高水平，而房地产投机带来的利润使汽车销量增长了3倍，从2008年的每月50万辆增至2017年的每月200万辆。”汽车销量上月暴跌至2005年的水平——24.4万辆，这一情况证实损害已经发生。

今年2月，中国前100家房地产开发商的销售业绩下降了44%。财新(Caixin)报道称，往常通常是房地产销售旺季之一的1月和2月，有逾100家开发商破产。正如下面的财新图表所示，同样令人担忧的是，尽管最大的开发商恒大逆势增长，但这只是因为该公司2月份降价25%，本月降价22%。

目前几乎没有出现持续好转的迹象，标普(S&P)报告称，1月至2月房屋新开工面积下降45%。标普补充称，如果4月份仍能感受到封城的影响——看上去会这样——今年房屋销售可能下降20%。

问题是，我们现在开始看到封城的次生影响显现，特别是在消费者的负担能力和供应链中断方面：

?最初封城对经济的影响集中在两个领域——企业和消费者。企业停工停产，消费者被隔离禁足

?这进而又在中国境内外引发一些关键影响

?在中国境内，由于消费者被禁足在家，各种产品的需求消失；随着企业停工停产，供应也消失了

?在“视线之外”，隔离措施、以及需要优先运输生活必需的食品和医疗物资，彻底打乱了各种关键的物流安排

我们或许可以假设，原本在执行紧急任务或处于隔离中（如果他们跨越省界从疫区回来的话）的卡车司机正缓慢地恢复正常工作。但我们不清楚，他们的基本设备——集装箱、专业材料等——是否恢复了正常。然而，我们确实从航运业了解到，航运活动受到严重干扰，船只远离通常的泊位，许多船只因缺乏工作而闲置；集装箱和船员也同样受到影响。

我们可以有把握地假设，大多数中国企业和消费者都面临现金短缺，消费者将削减必要支出以外的所有其他开支，从而会进一步抑制需求。这就产生了恶性循环风险：在大多数建筑活动与封城期间陷入停顿后，如今房地产销售依然低迷，进一步减少开发商的现金流。

据财新报道：“信用评级机构惠誉评级在最近的一份报告中指出，有七家中国企业存在很高的再融资风险，其中六家是住宅开发企业，援引的原因是对资本市场短期债务到期时间和疫情不可预测性的担忧。”英国《金融时报》的报道显示了存在压力的另一个迹象：土地拍卖目前不到平均水平的四分之一。

有两个关键事实加剧了我们的担忧：

中原地产(Centaline Property Agency)数据显示，由于境内融资日益困难，中国房地产开发商的境外美元贷款去年增加了52%，达到752亿美元的历史高位。正如标普在去年11月、还未出现新冠病毒疫情时的报告中所述：“一些开发商的境外债券的到期收益率已飙升至远高于15%的水平，反映出投资者信心低迷。”

中国借款人也倾向于借入短期债务，洲际交易所-美银(ICE BofA)以美元计价的中国高收益债券指数中债券的平均到期期限为2.7年，而类似的美国指数的这个数字为5.9年。

在本栏目中，我们发出如下警告已经有一段时间了：中国房地产市场是“被刺激计划吹起来的次级市场”。庞大的政府刺激计划提振了房地产销售。在各国央行的零利率政策下，西方投资者纷纷涌向离岸美元市场放贷，因为这一市场的利率高于其国内市场。

周三，人民币兑美元汇率破7，加大了开发商偿还美元债务的难度。

中国房地产市场因新冠病毒而出现的下滑可能对西方信贷市场产生的多米诺骨牌效应，应该已经让监管机构彻夜难眠了。

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