纽约豪宅市场，“现在天都塌了”

经纪人杰基·特普利茨基(Jacky Teplitzky)和巴拉克·杜纳尔(Barak Dunayer)在曼哈顿挂牌出售的两套共管公寓迎来了交易的最后一天，在新型冠状病毒(Covid-19)肆虐的特殊时期，这成了一个问题。

Barak Dunayer和Jacky Teplitzky在直播

这个过程通常很容易就能走到终点线，但充满了人际互动，经纪人、买家和律师都要在签署文件之前在房子里走一遍，最后看一眼。于是，道格拉斯·艾利曼房地产公司(Douglas Elliman Real Estate)的这两位资深经纪人变身业余电影导演，杜纳尔走进公寓，开始在观众面前直播。

“我正在打开的是洗碗机，我现在打开了炉子，”他告诉观众们。“我把所有插座都插上了，现在一一检查它们是不是正常。我打开了水龙头。嗯，刚刚我冲了厕所，马桶也是好的。”

新冠疫情大流行正迫使全国各地的房地产经纪人适应一个不确定的新时代。而对于疫情中央的纽约来说，仅仅使用直播这种技术手段，还不足以解决所有问题。

机会主义买家

在纽约铅灰色的冬季天空映衬下，很少有房子能让买家一眼倾心，这也是为什么购房季节与春天的到来相吻合的部分原因。

对于纽约的房地产行业来说，春天通常是一年中最忙碌的时候。新的公寓楼盘加快销售，租房者在寻找新的公寓，卖家也急于挂牌。

但今年的情况却截然不同。纽约全州大部分地区都处于封锁状态，以阻止新型冠状病毒的传播。这包括房地产业——虽然现场看房禁令现在已经被取消，但几乎没有买家或租客愿意冒这个风险。

空无一人的纽约街道

"随着事态真正升级，整个行业已经陷入了停顿，"沃伯格房地产公司(Warburg Realty)的经纪人克里斯托弗·托塔罗(Christopher Totaro)说。

美国多数市场的房市原本欣欣向荣，低失业率、稳健的工资增长和低抵押贷款利率都是高需求的信号。全国范围内的房屋库存量很低，价格也在上涨，今年3月的全国挂牌价中位数比一年前上涨了3.8%，为32万美元。

但随着疫情来袭，最新的房市数据表明，由于买家无法出门、经济前景不明朗等因素夹击，每个城市都受到了一定的影响，而纽约冲击尤为明显。一些买家暂停了他们的寻房努力，而卖家们则在试图了解新的市场现实的同时，也在撤回他们的房产。

“如果让我来总结的话，已经签约的客户仍旧是在通往成交桌的路上，但手头有在售房源的客户则基本上处于零成交状态，”经纪公司CORE的阿曼·米奇安(Armen Meschian)说。

Brown Harris Stevens的一对经纪人Nada Rizk和Joanne Greene上周完成了两套公寓的交易：位于上西区的一套价值500万美元的房产和位于中央公园南区的一套价值349.5万美元的住宅。这两笔交易都是在今年早些时候开始的，买家们亲自参观了这两套公寓。

但没完成的交易就不是这么一回事了。根据曼哈顿房地产数据公司UrbanDigs的分析，在3月16日这一周，纽约市开始因政府规定的一系列关闭措施而关闭，有近450个房源被从市场上撤下。与去年同周相比，合同签约量从214套减少到109套，几乎减少了一半，挂牌房源数量也下降了79%。

为了激励卖家，REBNY经纪公司已经下令停止所有住宅房源公开“上市天数”。任何接受该集团住宅挂牌服务的合作伙伴，将需要停止计算和公开显示上市天数。这一变化旨在安抚卖家的情绪，因为他们担心，一旦疫情减退，活动回升，这些房产将被人疑心是因为有什么硬伤才迟迟卖不出去。StreetEasy公司也已追随REBNY的脚步。

现在还在挂牌上市的卖家可能正面临经济困难，或者因为其他紧急原因需要搬离自己的住所。房地产数据公司UrbanDigs的首席执行官诺亚·罗森布拉特(NoahRosenblatt)说，这些卖家可能会面临买主更加激进的压价。

“眼下，所有买家都是机会主义的买家，他们比你平常碰到的买家更具侵略性。他们会基于目前的不确定性进行定价，”罗森布拉特。

只要有可能，就不要在此时选择挂牌售房，这是许多市场人士给出的建议——虽然短期内市场会受到冲击，但长远来看纽约仍然向好。

Elegr公司销售总监贾勒德·安汀(Jared Antin)表示，“我们相信国际资金在6-12个月后将开始回流到美国和曼哈顿市场，因为房地产是一种相对稳定的投资，特别是在股票市场波动期间，房地产会非常稳健。”

豪宅市场将陷入痛苦中

对于疫情将在多大程度上影响纽约房地产市场，专家们并无定论。事实上哪怕陷入全面的经济衰退中，住房市场也是非常持久的。在之前的一些经济衰退中，房价实际上有所上涨。

另一个需要考虑的因素是，随着股市下跌，投资者会寻找更安全的地方来存放他们的财富，因此资金可能流向债券市场和房市。Roofstock是一个投资者用来买卖独幢出租房的平台，自疫情爆发以来，全球投资者寻找波动性较小、单笔投资额也较少的投资选择，Roofstock的网络流量出现了巨大的激增。

但对于纽约的豪宅市场来说，情况就是另外一回事了。

纽约顶级豪华地产经纪商之一弗朗西斯·卡岑(FrancesKatzen)今年开局不错。然而随着3月份疫情愈演愈烈，在几周内，卡岑眼看着8000万美元的销售额蒸发。自那以后，她已经收复部分失地，其中包括上周以2000万美元成交的一套位于市中心的顶层公寓。但大多数买家已经逃离。

卡岑直截了当地说：“对我们来说，现在天都塌了。”

纽约豪宅市场在经历了长达一年的供应过剩、以及中国和俄罗斯买家因地缘政治紧张局势而离场之后，似乎正在重新站稳脚跟。经纪公司Core的数据显示，2月份曼哈顿的总销售额比去年同期高出54%，是2010年以来表现最强劲的2月份。

但是现在的情况完全不同。“你不允许盖房子，也不允许卖房子……所以一切都很顺利！”一位房地产高管开起了黑色幽默。

对于纽约的开发商来说，他们担心的是，一场旷日持久的大规模停工不仅会吓跑潜在的买家，还会促使那些已经同意成交但尚未成交的买家离开。这进而可能导致贷款机构寻求追索权，“这将是一个痛苦的世界，”一位纽约开发商预测。

停工工地上的野花开了

与此同时，许多典型的豪华公寓买家自己也受到了市场动荡的打击。据几位经纪人说，最近几天，一名有意购买上东区共管公寓的买家遭到了拒绝，原因是他的财务状况不再符合公寓委员会的标准。

对于杠杆率通常很高的开发商来说，无法完成建设或完成交易可能意味着厄运。销售合同通常包含这样的条款：如果一栋建筑没有在一定期限内完工，买家可以拿着押金走人。

甚至在疫情大流行之前，纽约的几个豪华酒店项目就已经落后了好几年。建筑热潮造成的劳动力和设备短缺，以及建造新一代“超高”大楼的复杂程度，拖慢了建设速度。

西57街111号就是这样一个项目，46个单元的价格从1700万美元到5000多万美元不等。据知情人士透露，该项目离最后期限还有几周。

凯文·马洛尼(KevinMaloney)表示：“在纽约，几乎所有的豪华共管公寓现在都在同一条船上：都被冻住了。”马洛尼的房地产市场集团是西57街111号的开发商之一。

马洛尼是一位经验丰富的房地产开发商，他经历了上世纪80年代末、90年代初的储蓄和贷款危机、9/11恐怖袭击和2008年金融危机，以及其他市场冲击。他认为，纽约将遭遇持久的损害：“在整个纽约，将会有一堆失败的项目。”

从西57街111号往下走，能看到另一座名为中央公园大厦(Central Park Tower)的超高层建筑，它是纽约最大的豪华地产项目之一。据经纪商说，该项目有179套公寓，其开发商Extell Development甚至在危机前就卖不动房子。

Extell拒绝就销售速度置评。上周，该公司在其网站上发布了一些该楼盘的挂牌信息，这是一个微妙但可能很有意义的举动。一般来说，这种高价楼盘都是私下进行交易的。

“他们越来越绝望了，”一位经纪人说。

发挥创意的时候到了

地产中介们仍在发挥创意减少损失。这可能意味着经纪人通过FaceTime、Skype或Zoom向客户展示房屋，或者将空间的视频导览上传至YouTube。

Compass经纪公司为其经纪人推出了一系列的工具，包括允许3D展示、虚拟开放房屋和一对一的互动式导览，目的是让展示过程更加无缝。SteetEasy推出了3DHome tours，让经纪人和房东可以用iPhone拍摄360度全景照片，并创建一个3D导览图。

虽然有业内人士认为纽约价值100万以上的房子不容易通过这种方式售出，但仍有少量成交。本月，金融区正在建设的威廉街130号(130 William St.)有两套共管公寓签约，买家依赖的是虚拟展示，一直没踏入过销售办公室的门槛。公寓的价格从150万美元到300万美元不等。

开发商莱斯顿(Lightstone)的高级副总裁斯科特·阿夫拉姆(Scott J. Avram)表示，在线看房可能并不适用于出售所有房产，但在一个价格相对接近的项目中，这足以促使买家做出承诺。

他说：“如果他们喜欢他们所看到的东西，而且觉得自己捡到了便宜货，他们会认为能不能摸下厨房大理石台面体会一下手感并不重要。”

视频也有助于远程交易。在曼哈顿的华尔道夫酒店(WaldorfAstoria)，这家历史悠久的酒店正在被改造成豪华公寓，经纪人预计海外游客会对酒店感兴趣，他们手头上已经有了一系列的远程看房记录。

租赁市场，共克时艰

被”禁足“在家的纽约客

纽约的租客无法搬家，这导致公寓租赁成交在上个月大幅下降。

在曼哈顿，3月份的新合约较上年同期下降了38%，这是该区域11年来的第二大降幅。此外，布鲁克林和皇后区的签约量也分别下降了46%和34%。（数据来源：Miller Samuel公司和DouglasElliman房地产公司）

在曼哈顿和布鲁克林，小型公寓的租金都创下新高。曼哈顿单间公寓的月均租金中值跃升9.3%，至2843美元，而一居室的租金上涨4.4%，至3650美元。

布鲁克林的单间公寓和一居室公寓的租金中位数分别为2700美元和2995美元。

这种增长不太可能持续下去。经济长期停摆导致数千人失业，这将使许多租户无法支付租金，也会令很多人搁置搬到更好的公寓的打算。

为了帮助减轻负担，纽约市住房管理局已经暂停了驱逐行动，而市长保护租户办公室也发布了一份关于大流行病期间租户权利的提示单，强调纽约人因为生病或被隔离而被赶出家门是违法的。

在州一级，库默州长颁布了一项暂停驱逐住宅和商业租户的政策，至少到6月20日为止。该政策保护租客在三个月内不至于失去家园，但那些拖欠房租的租客仍需向房东偿还租金。

纽约的房东们也已经表达了与租房共克时艰的意愿。

布鲁克林的房东马里奥·萨勒诺(MarioSalerno)免除了他的18栋大楼中80个租户的4月租金。A&E房地产管理公司给其租户SauzePizzeria提供了三个月的租金减免，后者是一家披萨店，一直在向医务工作者捐赠披萨。

作为世界上最大的房东之一，在Stuyvesant Town和Peter Cooper Village拥有1.1万个单元的黑石集团(Blackstone)公布了一项针对纽约市所有住宅租户的援助计划：允许延期支付租金或将保证金资金用于支付租金；免收滞纳金；退还信用卡支付费用；以及免收违约相关费用。

“这个计划是我们帮助缓解当下艰难环境的第一步，在这个危机时刻，行业当然应该挺身而出，”黑石公司在一份公开声明中说。

疫情中的纽约帝国大厦

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