楼市走势格外异常！疫情之后，还要不要买房？

7月9日，在北京新冠疫情感染人数连续三天清零之后，之前在看房的张女士接到了来自北京一家楼盘的销售电话。在北京新一轮疫情对楼市的短暂压抑过后，市场又在快速重启。

这正是今年北京乃至全国楼市的缩影，被疫情压抑、又快速重启，甚至是报复性反弹，今年楼市的走势格外异常。这种反弹，究竟会持续多久?对于买房人而言，其价位会不会买在半山腰甚至山顶上?

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楼市迎来深V反弹

经历了年初两个月的窒息之后，中国楼市的反弹力度超出了预期。据国家统计局公布，前5月商品房销售面积48703万平方米，同比下降12.3%，商品房销售额46269亿元，下降10.6%，尽管同比下跌，但相比于今年前2个月而言，其跌幅分别缩小了27、25个百分点，可谓深V反弹。

逐月来看，之前跌幅太大的“坑”更是掩盖了年中楼市的火热成色。统计数据显示，5、6两个月，我国多个城市的成交量已超出去年同期，其中5月份全国商品房销售面积14730 万平方米，销售额14406亿元，比去年5月分别增长了10%、14%。在疫情期间，这样的销售数据颇不寻常。

区域的成交变化也能反映和预示市场行情。贝壳研究院数据显示，上半年66座大中城市二季度新房成交量整体接近去年同期，其中，长三角区域市场回暖意愿明显，南京半年累计成交面积同比逆势上涨24%。

谁在发力?从销售数据来看，尽管整体楼市呈现上扬态势，但市场上分化格局在加剧。中指研究院监测显示，2020年上半年，销售额超过1000亿的企业共13家，这些企业销售额增长率均值为2.2%;销售额500亿—1000亿的企业共16家，这些企业销售额增长率均值为1%;此外，销售额100亿—200亿的企业、50亿—100亿的企业分别下降了7.6%、11.6%。这显示出，相比于其他房企，规模越大的头部企业销售业绩整体也越好。

全联房地产商会创会会长聂梅生告诉中国新闻周刊，“与之前较为悲观的市场情绪不一样，上半年中国楼市先跌后扬，整体市场规模依然保持在较高水平”。

伴随着成交的反转，房价也迎来了戏剧性变化。今年2月份，房价整体稳中回落，如4个一线城市中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下降0.1%。而进入5月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比4月扩大0.5个百分点;其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。

从部分城市而言，其房价已从涨幅回落或下跌的状态转变为房价上涨，上海、宁波、南京、无锡、银川等地甚至出现了加速上涨态势。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏表示，随着生产生活秩序持续恢复，住房需求得到进一步释放，70个大中城市房地产市场总体稳定，价格略有上涨。

上半年新增贷款同比增长25%

刚刚有了二孩的张女士目睹了这种房价变化，年初她准备将二居室换成三居室，当时看中了北京东三环外一套400多万元的房子，但她一犹豫，5月份这套房子就成交了，而同小区同户型的房价已调至500万元以上。

贝壳研究院的监测显示，上半年随着疫情的缓解，楼市首先迎来刚需入市，随后是改善型需求接力。其中，3—4月份，链家重点18城二手房中，60平以下刚需房源成交比1—2月增长236%，增速高于其他面积段。进入5—6月份，120平以上大面积房型成交量环比3—4月增加38.6%，增速快于小面积房型。

“上半年楼市各类需求的入市，是一系列因素综合作用的结果”，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉中国新闻周刊，疫情虽然对楼市有抑制，但是其影响是短暂性的，而且，疫情中人们更加认识到拥有产权住房的重要性。从政策面来看，一方面，部分地区的楼市调控政策出现了局部松动;另一方面，随着降息降准政策的落地，信贷变动对楼市的支撑作用也不容忽视。

7月10日，据央行公布，上半年人民币贷款增加12.09万亿元，同比多增2.42万亿元。住户部门贷款增加3.56万亿元，其中，短期贷款增加7552亿元，中长期贷款增加2.8万亿元;企(事)业单位贷款增加8.77万亿元，其中，短期贷款增加2.82万亿元，中长期贷款增加4.86万亿元。整体而言，今年上半年新增贷款同比去年增长了25%。

赵秀池表示，由于住房能够保值增值，也是过去人们投资获利的一个主要渠道，因此，有部分信贷资金违规进入楼市。甚至有部分疫情政策贷款可能会违规流入楼市。因为资金是逐利的，哪里利润高，就会往哪流动。而有些中小微企业可能没有主导产业，没有拳头产品;或者是疫情下产品没有销路，没有利润增长点，可能会把政策贷款挪到楼市投资获利。

今年4、5月，深圳等地出现了一波抢购豪宅的热潮。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉中国新闻周刊，在货币资金充裕的条件下，很多投资者只用付较低的首付，然后再利用银行资金做杠杆，就可以顺利购房，还有一些企业主改变挪用了资金用途，推高了楼市交易。

华东师范大学房地产系主任胡金星对中国新闻周刊表示，根本上看，由于我国城镇化的推进，城市人口规模持续增加，这为住房需求提供了持续的动力。

如何避免买房买在高点?

赵秀池认为，从更长远的时间来看，我国城市化仍然处于中期加速阶段，在这一阶段，住房需求随着城市规模的扩大，还在不断增加。

从短期而言，市场会呈现什么变化?张女士是否该出手呢?

贝壳研究院预测，在一手房市场，由于疫情积压的需求已获得逐步释放，市场修复过程基本完成;而在二手房市场，下半年城市分化将持续加剧，核心城市供需两旺，更具有持续性。

这意味着，下半年，在疫情的影响逐步释放之后，楼市供需将受到新因素的作用。

近期，在东莞、深圳等成交较好的城市，其楼市调控政策有所收紧，其重点是打击囤房、炒房等非法交易。

“楼市政策并未转向”，赵秀池表示，部分城市出台了一些加紧调控的政策，是因为这些城市房价涨得较快，其目的是实现“房住不炒”的定位，让住房回归居住功能，这是部分城市因城施策的结果。

胡金星表示，当前，在坚持“房住不炒”的主基调下，各地可以根据供求关系情况和房价变动，制定相应的政策。

不过，对于资金违规进入楼市，监管力度在加强。

7月11日，中国银保监会新闻发言人表示，当前，部分市场乱象有所反弹。一些高风险影子银行死灰复燃，企业、住户等部门杠杆率上升，部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫。为此，接下来将督促引导资金“脱虚向实”，深入开展市场乱象整治“回头看”，特别要强化资金流向监管。

赵秀池表示，对于违规资金流入楼市的问题，应有的放矢制定相应的监管措施：一方面要有专门的账户进行管理，保证专款专用，不能挪作他用;另一方面，对企业购房要出台限购、限售的政策。

在这样的局面下，胡金星建议，对于投资者而言，风险在加大;对于自住需求，需要因城考虑，要综合考虑经济、人口、政策等作出决策。

“购房者担心买在高点上，如果房价一直涨，买房买在高点上，也是一时的。如果判断未来房价下行，才可能买在了高点上。各城市情况各异，房价的走势也不一样，要根据各城市房价的走势做出判断”，赵秀池对此表示认同，我国一些城市人口不断流入，发展前景较好，房价也可能持续上涨。

贝壳研究院监测指出，当前，链家重点18城带看量仍处于较高位置，代表下半年总体成交平稳或小幅向好，随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配。

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