科普 ◇ 加拿大房屋交易成本有多高？200万的房最多支出14万

很多人知道加拿大房价很贵，但很多人不知道加拿大房屋交易成本也是冠绝全球。从交易制度上讲加拿大不是鼓励频繁交易房屋的国家，但结果恰恰相反。

买房需要支出的主要费用

• 房屋检查费用（Home Inspection Fee）：300-1000加币不等，房屋检查帮助买家了解房屋状态，一般的房检300-500加币即可，但若是豪宅（面积较大）或者房龄较老需要额外增加房检项目的，费用可增至1000加币左右。
• 评估费（AppraisalFee）：贷款机构会指定第三方机构来对交易房产进行价值评估，以确定贷款的基数。费用通常在200-700加币。
• 产权保险（Title Insurance Fee）：产权保险是一种保护买家/业主免受未知因素导致所拥有财产产权受损的保险产品。产权保险的费用和房屋价值直接相关，通常50万加币以下的房屋保险费在150-250加币左右，100万以上的房产费用大概在900加币以上。产权保险属于一次性费用，一次投保，业主在持有期间一直有效。与美国一致，同样分为业主产权保险（Homeowner Title Insurance） 和贷款方产权保险（LenderTitle Insurance），大部分贷款机构强制购买后者。此保险及费用通常由律师代买代缴。
• 律师费（LegalFee）:通常是1500-2500加币，律师费包含产权调查费（TitleSeach Fee）、产权注册费（Title Registration Fee）、贷款/抵押贷款登记费（Mortgage/Charge Registration Fee）、以及其他杂费如文件费等（Miscellaneous Fee）。有些律所是一价全包，有些是分项收费，因此在询价时候要问清楚包含哪些项目。
• 房屋保险费（Insurance Fee）：加拿大政府并没有硬性规定住宅房屋必须购买保险，但贷款机构会要求买家购买保险，尤其是火险，且需要在交房日当天生效。房屋的年保费约为房价的0.1-0.2%，按月付费即可。
• 贷款申请费（Mortgage Processing Fee）：通常是300-1000加币，贷款机构需要审核贷方提交的申请材料，通常房屋贷款申请收取统一的标准申请费，若贷款数额较大或者申请人提交的资料复杂繁多，费用更高。少数情况下可以和贷款方沟通免去申请费。
• 剩下的基本是和税收相关的，买家需特别注意：
• 新房合并销售税（Harmonized Sales Tax，简称HST）:购买新房/楼花的买家需要缴纳HST，若购房用于自用，HST可在缴纳后从政府处申请拿回部分。例如在安省购买新房要付13%的HST，包含了5%的联邦商品和服务税（Goods and Service Tax, 简称GST）以及8%的省销售税（Provincial Sales Tax, 简称PST）。对符合条件的买家可申请退税。HST退税额度取决于新房售价，最高可拿回所缴HST的联邦部分的35%，最高6300加币封顶，以及安省部分的75%，最高24000加币封顶。
• 非居民投机税（Non-resident Speculation Tax, 即NRST）：以安省为例，该省征收15%的非居民购房税，即对非加拿大国籍或非永久居民，并且不住在安省的购房者额外征收15%的NRST。BC省税率更高，达到20%。
• 土地转让税（Land Transfer Tax）:土地转让税有省税和市税，大部分地区只要交省税。

卖家需要支出的主要费用

• 房屋中介费（Brokers Fee）:通常是房屋总价的3%-6%，不同地区的计价方式有所不同。例如多伦多地区，地产经纪的佣金一般是房屋总价4%-6%，但在大温哥华地区，佣金一般是房价头10万的7%加上其余部分的2.5%。
• 资产增值税（Capital Gain Tax）:加拿大房产资本升值税的具体算法是：房产出售价格－房产购入价格－各种费用（律师费、土地转让费、地产经纪费等）＝房产增值价格。房屋增值部分的50%将作为计算税费的额度，海外买家在卖房过户时便需支付房价的25%作为预缴税（withholding tax）,当年报税时再根据实际情况计算最终税额，多退少补。在加拿大，第一套自住房在出售时的资本增值税可以豁免。具体视卖方身份（居民还是非居民）、自住还是投资、增值额度而定。
• 卖方律师费（Legal Fee）:大部分人会请付费律师负责卖房的文件和资金事宜，价格一般在600-2000加元不同，取决于律所的声誉、律师的从业经验、房子大小、贷款情况等。
• 提前还贷的罚款（Mortgage Penalty for Early Payoff）:通常情况下，卖房子即需要提前还清贷款，贷款方会要求支付一笔罚金，一般是三个月的利息。
• 身份证明（Statue Certificate）:若所售房屋有管理费，如公寓房，则在卖房时，通常需要卖家提供身份证明，费用一般是100加元。

不计算房屋增值税的话，加拿大卖房交易环节的支出大约是房屋总价的4%-7%左右。加拿大买卖房屋涉及的税项较多，根据个人情况不同，所缴费率也有差别，需要有经验的中介辅佐或者请专业的会计师进行处理，偷税漏税会造成较严重的后果。

结论，假设黄三水出售200万的自住房，在不需要缴纳资本利得税的情况下，就能为政府和相关服务人员创造8-14万的收入。所以理论上频繁交易房产就是为加拿大经济做贡献。

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