央行突向房市抛下震撼弹：房贷将增加60%以上

周四，根据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，加拿大央行（Bank of Canada）在最新的报告中警告，未来几年将续期抵押贷款的房主，将面临还款大幅增加的问题，选择浮动利率抵押贷款的房主每月还款中值将增加60%以上。

到目前为止，许多房主还能够承受利率的急剧上升，加拿大各地的抵押贷款违约率仍低于0.5%。

但央行警告称，家庭和企业偿还债务的能力已成为加拿大金融体系稳定的主要风险之一。

周四，央行发布的年度《金融稳定报告》(financial Stability Report)中表示：“更高的偿债成本降低了家庭和企业的财务灵活性，使它们在经济下滑时更加脆弱。”

央行于2022年3月开始大举加息以来，加拿大约有一半的未偿还抵押贷款，以更高的利率续期。该行还表示，目前抵押贷款持有者面临的压力没有改变，收入增长、储蓄积累和支出减少帮助房主应对了利率上升。

但如果失业率上升，房主失去工作，这种情况可能会改变。总体而言，该报告显示，租房者面临着更大的财务压力，越来越依赖于他们的信用卡，他们的汽车贷款和信用卡则一直拖欠。

在许多方面，这份报告的基调比去年发表的报告更为乐观。当时，美国硅谷银行(Silicon Valley Bank)倒闭、瑞士信贷银行(Credit Suisse)被紧急接管、英国养老基金几近崩溃，金融市场十分脆弱。

也就是说，加拿大央行正变得越来越关注金融体系的某些角落。过去一年，加拿大对冲基金和养老基金增加了相当多的杠杆，使它们容易受到债券价格突然变化的影响。股票和公司债等风险较高资产的价格看起来过高，容易出现回调，尤其是在市场对利率走势的预期发生变化的情况下。

该报告称，写字楼房地产市场面临压力，主要城市的写字楼空置率不断上升。其中包括加拿大的金融之都多伦多，空置率接近20%。

报告称，中小银行对商业房地产行业的敞口最大，向房地产开发商发放的贷款和商业抵押贷款占其贷款总额的20%。对大型银行而言，商业贷款占其投资组合的10%。

自去年7月以来，央行的政策利率一直维持在5%，为20年来的最高水平。许多经济学家和交易员预计，央行将于今年夏天开始降息，不过利率预计不会降至疫情期间或之前的水平。

这就意味着那些想要更新抵押贷款的房主每月还款额仍将大幅增加。承担最大增幅的是那些有固定月供的浮动利率抵押贷款的房主，或者是在整个抵押贷款期间月供保持不变的房主。

据央行估计，对于这些抵押贷款持有人来说，增幅最大的年份将是2026年，增幅中值将超过60%。到2025年，每月按揭供款增幅中值将超过50%，今年约为30%。

对于那些拥有固定利率抵押贷款的人来说，利率在贷款期限内不会发生变化，在续约时受到的冲击就不会那么大。央行估计，2026年支付的中位数增幅将超过20%，2025年和2024年增幅较小。

总体而言，与疫情开始前申请抵押贷款的房主相比，去年申请抵押贷款的房主在偿还贷款方面的支出占收入的比例更高。去年底，逾三分之一的新抵押贷款的偿债比率超过25%。这是2019年水平的两倍。

央行认为，商业银行的状况相当好，可以应对潜在的损失。加拿大大型银行的贷款损失拨备比疫情前高出20%左右。加拿大的银行监管机构——金融机构监管局也要求银行增加资本和流动性缓冲。

不过，报告也指出，加拿大的中小银行处境更加艰难。其中一些机构专门向高风险客户提供贷款，并倾向于发放短期抵押贷款。这些机构被拖欠抵押贷款的比例上升得更多。

报告称：“小型贷款机构抵押贷款拖欠的差异，可能反映了借款人情况和抵押贷款续期时间的差异。”

小型和大型非金融企业之间似乎也存在类似的分歧。报告说，大公司对债务负担处理得相当好，不构成重大违约风险。

相比之下，过去一年小企业破产数量急剧上升。报告称，这可能是偿债成本上升和大流行时期政府支持计划结束的结果。

该报告指出了金融体系内一个日益令人担忧的领域：养老基金和对冲基金等资产管理公司在实施某些交易策略时，正在大幅提高杠杆率。这些借款大多发生在回购市场，金融机构在回购市场上以高质量抵押品短期借款。

过去一年，加拿大资产管理公司的回购借款增加了30%，对冲基金增加了75%，养老基金增加了14%。这主要是为了进行“现金期货基础交易”，即投资者利用空头和多头头寸组合，从债券市场的价格差异中获利。

杠杆的增加使投资者面临债券价格的突然变化，如果对利率走势的预期发生变化，这种情况就可能发生。这可能引发债券大甩卖，影响整个金融体系。

来源链接：

• https://www.theglobeandmail.com/business/article-bank-of-canada-warns-of-steep-jump-in-mortgage-payments/

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