今年“两会”上，住房问题依然是讨论的重点之一，其中最核心的还是“如何解决高房价”。在我国现有的住房“二元供应”体系下，影响房价的最主要因素仍是供求关系，尽管保障性住房比例从2009年开始逐步提高，但对改变目前商品房市场供不应求的状态仍显得力不从心。为了抑制房价过快上涨，从去年底至今，一系列调控政策不断出台，但总体思路是加大普通住房供应、抑制投资投机需求，政策调控将对房地产市场产生直接影响，从而又影响到资本市场。

地产股涨跌的背后逻辑

根据证监会行业分类，房地产板块指数在2009年7月达到最高点，较2008年11月的最低点上涨217%，房地产板块远远跑赢大盘。而在此期间，地产股跑赢大盘的原因是什么？回头去看，原因相当明了。

2008年房地产市场低迷，导致政府实施优惠性税收政策、银行实施优惠性贷款购房政策、开发商实施优惠性促销政策，这些因素促使大量被抑制的需求从去年3月开始集中释放。同时全国房价从3月开始也环比回升，楼市超预期的旺销与房价的不断上涨，双重因素让市场预期到房地产上市公司在2009年将取得不错业绩，以及资金面将得到彻底改善。这在地产上市公司已公布的2009年年报中充分得到体现，股市也提前4个月反映了房地产市场的超预期复苏。

2008年11月至去年7月，房地产板块的PE、PB估值不断提升并得到修复，地产板块较全部A股的估值溢价率远远超越于历史平均水平。当股市将房地产市场的超预期复苏充分反映后，尽管2009年下半年我国楼市依然量价齐升、刺激性政策也没丝毫转向，但地产板块继续创新高的驱动力已不复存在，此时股市能选择的只是调整。

新的博弈均衡正在进行

从最新的数据看，去年12月至今年2月，商品房销量同比增速逐步回落、房价环比涨幅也在逐步回落，房地产市场正在回归理性，购房需求的观望氛围也日渐浓厚。

城镇化及人口红利因素是潜在住房需求的基础，而目前来看我国潜在住房需求仍非常强劲。同时，需求的释放还需取决于购买力，在经历2009年房价大幅上涨之后，以及优惠性贷款购房政策的终结，住房需求的实际购买力在逐步下降，这将进一步影响到需求的释放。

供给方面，2009年下半年商品房新开工面积已实现较大幅度的增长，这部分供应从2010年二季度开始将逐步进入市场。所以，预计从今年二季度开始，一方面是有效需求下降，另一方面是供应量的增加，房地产市场新的博弈均衡将在这样的背景下产生。

我们判断，尽管2010年的销量较上年会有一定幅度下降，但在整体流动性充裕、通胀膨胀和人民币升值预期等因素影响下，房价在政策调控的背景下也很难有较大幅度的调整。

一二线开发商更具投资价值

经过前几个月的调整，地产板块较整个市场的估值溢价率已变成负值，估值优势明显，已成为市场中的估值洼地，但政策调控的步伐仍在进行，市场担忧还有后续政策，包括基准利率上调等，均会对房价和销量产生不确定性影响，从而影响地产公司2010、2011年业绩，最终导致地产板块的市场表现存有很大不确定性。

近期国土资源部出台“国十九条”，再次强调满足中低收入群体住房需求的土地供应不得低于70%、竞地保证金不低于20%、购地首付款不低于50%等要求，这对具有一定规模和品牌、资金实力雄厚的大型开发商来说，构成了实质性利好，所以，我国房地产开发商的两极分化、强者恒强的局面或将在此轮政策调控中展开。无论政策如何调控，中国房地产市场的“蛋糕”很大是个不争的事实，而对于一二线品牌开发商来说，抵御政策调控风险的能力及行业竞争力均非常强，并可以在不同的政策环境下持续发展，从而更具投资价值。