在饱受诟病的房地产市场,土地政策能否发挥更为重要的调控作用?

3月11日,在就《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(以下简称《通知》)举行的新闻通气会上,国土资源部官员特别强调,要增强土地政策参与房地产市场调控的主动性和针对性。今年3月至7月,国土资源部还将在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。

“和过去相比,这次的政策更有针对性,是从土地管理部门的角度来系统、综合地规范土地市场,防范土地市场泡沫,让土地市场回归理性。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

剑指地方政府

新闻通气会上,国土资源部土地利用司司长廖永林措辞严厉,将地产市场出现的“不容忽视”的问题首先指向了地方政府。廖永林说,2009年一些地方为应对金融危机,出台了救市政策,在保障性住房用地增加的同时,放松了“90/70”等政策要求,中低价位、中小套型普通商品住房建设用地比例反而减少。

针对这一问题,《通知》要求各地要确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。

陈国强告诉《经济参考报》记者,这和“90/70”政策有相似之处,但差别在于“90/70”是政府对开发商提出的要求,而70%是中央主管部委对地方政府的要求。

不过,《通知》并没有具体细分70%中政策性住房和普通商品房各自的比例。陈国强认为,“自住性中小套型商品房”的概念比较模糊,各地的界定不一样,这也给了地方政府一定的空间。

廖永林说,《通知》的核心思想是在住房特别是保障性住房用地供应上,坚决落实政府责任,确保保障性住房用地供应;在房地产用地开发利用上,严格加强监管,确保依法规范有序。

期待楼市回归理性

廖永林表示,《通知》的目标是要落实中央经济工作会议、国务院常务会议、国办4号文和国务院总理温家宝在《政府工作报告》中提出的促进房地产市场平稳健康发展的要求。

2009年底,中央经济工作会议指出要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措,简称“国四条”。2010年1月,国务院发布4号文件《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,简称“国十一条”。

这一次,国土资源部的《通知》甫一出台,就被冠以“国十九条”,同样包含了公众对调控房地产市场的期待。

“这些政策最主要的目的是把供应提升上来。”陆骑麟说,“现在收紧房贷和打击投资性需求已经压制了需求,只有供应也增加了,房价才能够稳定。”

陆骑麟认为,从去年12月份以来的调控政策非常密集甚至罕见,其实很多政策都是“重申性”的,关键是地方政府要认认真真地把这些政策贯彻、执行到位。

对于“国十九条”的政策影响,陈国强认为,这将对调节市场预期产生效果,让火爆的土地市场降降温,而土地市场回归理性又将有助于房市整体回归理性。

约束开发商疯狂拿地

《通知》之中,20%是另一个值得关注的数字。《通知》规定土地出让的竞买保证金不得低于出让最低价的20%,这一比例较之前的10%有了不小的提高。

“土地保证金提高到20%,主要是要提高开发商的违约成本,这同时也对企业自身的实力提出了更高的要求。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟在接受《经济参考报》记者采访时说。

陈国强表示,20%的保证金对于开发商疯狂拿地是基本的约束条件,让企业可以基于自身需求、支付能力和市场前景更加理性地拿地。

针对房地产开发商,廖永林指出,一些企业拿地后违规囤地、炒地,已供土地不能及时形成有效住房供给。

对于开发商存在的这些问题,《通知》还规定,土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。对用地者欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,市、县国土资源管理部门要禁止其在一定期限内参加土地竞买。