65岁，对很多人来说是一个很遥远的年龄，难道那个时候还还不清按揭贷款吗?RBC一次市场调查引起广泛关注，调查结果显示，加拿大人预计在65岁之前还完按揭贷款的消费者仅占73%，27%的消费者预计在65岁之后或生前一直都无法还清按揭贷款!“无债一身轻”是中国人非常传统的想法，贷款买房之后，何时才能一身轻?真的要65岁时才能还清按揭贷款吗?银行会允许我们退休之后依然有按揭贷款余额吗?

这里需要指出的是，加拿大住房按揭贷款与中国最大不同是，贷款期与还款期不一致。贷款期是指与银行签订的贷款合同期，而还款期是指预计还清贷款的时间。在加拿大，你可以与银行签订一年期借款合同，而还款期可以长达30年;一年借款合同到期后，续签时，依然可以选择30年还款期，只要你愿意，永远可以预计自己30年之后再还清贷款。把还款期设置得越长，每月还款压力就越小，这就是为什么，有人预计自己永远都还不清按揭贷款。一位60岁的借款人，在申请按揭贷款时，可以选择30年还款期，加拿大普通消费者很容易理解，而刚刚登陆的很多新移民却觉得不可思议。

寻田觅宅，是华人初到一个环境下最先考虑的问题，但似乎没有人打算一辈子还不清债务。笔者个人意见也不主张借款人不断从自住房产中取出贷款，一辈子没完没了地考虑还贷问题，终生为银行打工。贷款投资出租房，则完全不同，还款期越长越好，甚至可以预计一辈子还不完按揭贷款，让银行和租客为你打一辈子工。今天我们谈论的话题就是，如何把自住房贷款尽快还完，把投资房贷款无限期延长。

事实上，这份RBC调查报告结果不仅披露了加拿大消费者对还清按揭贷款的计划，同时也对如何选择按揭贷款进行了调查。在选择按揭贷款时，87%的消费者认为“利率低”是最重要选择标准，50%消费者认为加速还款便利性是最重要选择标准之一，两者之间差距非常大。利率和提前还款条件哪个更重要?例如，A银行利率3.1%，每年允许借款人提前还款贷款本金20%;B银行利率3.05%，每年允许借款人提前还款贷款本金10%，绝大多数人会选择B银行。选择哪个银行贷款利息支出更少，能够更快还清贷款呢?因人而异，但绝不是选择B就一定正确。提前还款能力强的借款人，应该选择A银行，而几乎没有提前还款打算的消费者则应该选择B银行。30万加元贷款，多还3万本金每年可以节省利息支出300加元，而利率是3.1%与3.05%的贷款利息支出每年只相差147加元。如果借款人今年35岁，还款期30年，按照约定利率不变，在不提前还款的情况下，刚刚好65岁时还清按揭贷款。如果借款人年龄大于35岁，选择30年还款期情况下，如果计划在65岁之前还完按揭贷款，则势必要考虑银行提前还款条件。

目前的形势使普通消费者的负债能力，与十年前相比放大了40%。这也是为什么房价不断上涨，收入没有明显上涨的情况下，消费者依然可以负担按揭贷款的原因。低利率带来的好处不言而喻，仅在过去一年里，原来到期的高利率贷款转为低利率后，加拿大消费者每年即节省支出达到27亿加元。如果将节省出的这部分资金用于加速偿还贷款，则加拿大人还清按揭贷款年限将大大缩短。可让人担心的是，在贷款政策收紧情况下，每个人都会觉得自己的负债能力增强，不是去主动减少债务，而是努力去增加债务。因此，很多消费者都认为，一些本来没有能力成为房主的消费者，此前借助低利率，提前成为了房主，一旦利率上升，这些人会难以负担。笔者个人认为，低利率的情况下，是加速清偿家庭债务的时候，如果有余力，还可以购买些保险产品，加固家庭财务基础，而借钱炒房、炒股，都会加大财务压力，尤其是利率上涨之后，会给消费者心理和财务上加重负担。加速还款之后，在财务上遇到困难时，可以向银行申请，按照已经降低的余额重新计算，将贷款月供降至可接受金额。

《环球邮报》针对RBC的这份报告，给消费者的建议是：把还清按揭贷款放在首位。笔者完全赞同这一观点，这与我们华人家庭传统观念也非常吻合。自住房按揭贷款是早晚要还清的，把这笔债务带到退休之后只会加重负担。很多加拿大老人在没有按揭贷款的情况下，由于地税不断上涨，也迫使他们不断将自己住房换成更小房子。问题是，如果自住房还有按揭贷款，情况就复杂了，住在原有住房里，可以不断renewal原来的按揭贷款，如果换房，则需要重新申请按揭贷款，由于退休后收入下降，恐怕申请不到新的贷款，所以连换房希望也会落空。由此可见，在退休前还清贷款是家庭首先需要考虑的问题。涨工资，退税，分红之后，需要优先考虑加速还款，而不是去做风险比较大的投资。

从省钱和收益角度来看，加速偿还按揭贷款也是明智的。以目前股市投资回报，以及定期存款的收益率来看，加速还清按揭贷款的“收益”最有保障。即使按揭贷款利率只有1.99%，减速还款的资金立刻“享有”这个利率，而且不需要上税。

《环球邮报》建议消费者选择25年还款期，笔者并不赞同这一观点。还款期越长，家庭财务负担越轻，如果财务能力允许，可以主动增加月供，或进行大比例金额还款，原因是消费者自己选择的这两种加速还款，用于加速还款的资金都直接用于偿还本金，加速偿还的效果最佳。因此，笔者通常建议借款人选择30年还款期。

最后我们来谈谈投资类房产，按揭贷款还款安排问题。首先，如果已经付清了自住房按揭贷款，那么借款人投资房地产时借款能力会被无限放大。银行在审批投资类房产按揭贷款时，会考虑投资房租金收入，并用这部分收入抵减投资房按揭贷款债务，因此，在没有自住房按揭贷款的情况下，借款人借款能力非常强。例如，家庭收入每月税前1万加元，自住房没有按揭贷款，信用卡和地税等总负债只有1000加元，家庭总负债率仅为10%。投资类房产按揭贷款月供和地税每月支出1500加元，租金收入每月平均1400加元(假设空置1-2个月)，则每购买一套投资房，家庭总债务增加100加元，家庭总的负债率仅为(1000+100)/10000=11%，再买一套，再增加100加元负债，负债率增加为12%。银行在贷款审批时，家庭负债率小于42%即会批准按揭贷款，由此可见，还清自住房按揭贷款之后，才是投资房地产黄金时期。其次，我们来看一下投资类住房按揭贷款偿还策略。如果投资类房产除了地税和管理费支出，还有按揭贷款利息支出，则租金收入可以抵减更多费用，即所得税会有一定优惠，在退休之前，有工资收入的情况下，净租金收入越少越好，否则会由于租金收入增加而提高个人所得税税阶，得不偿失。投资类房产按揭贷款可以设置为永远还不完，即每次贷款到期续约时，都按照30年还款期续约，直到出售房产为止。

最理想的状态时，50岁之前利用加速还款便利，尽快还清自住房按揭贷款，家庭年收入在10万加元以上的家庭，可以考虑在45-50岁期间开始投资房地产，由租客和银行帮你购买更多投资类物业。退休后，不断renew投资类房产按揭贷款，并择机出售投资类房产。退休前，你为房子工作，退休后，房子为你工作。