>>政策

北京市住房公积金管理中心发布《关于“二套住房”住房公积金贷款业务审核操作和调整个人信用评估手续的通知》，明确了公积金贷款“二套房”标准。本月起，曾有商业或公积金贷款的，再次申请公积金贷款时，将按照“二套房”住房公积金贷款标准，首付款按40%比例缴纳。

而此前北京市规定，还清贷款后，申请公积金贷款按“一套房”标准执行。

>>解读

两大利好：一方面，公积金“二套住房”贷款的首付虽然是增加了，但贷款金额也会随之有所降低，借款人后期还款月供及总还款利息将会少很多。另外，公积金利率是统一的，二套房利率并无上调，对于多数自住型购房人群还是较为有利的。“伟嘉安捷”认为，另一方面，对抑制投资购房型人群将会是“漂亮”一击。以往不少投资投机型购房人群为了逃避商贷二套房的限制，再次贷款时都会使用公积金，如今新政下发后将会对这部分人群有力打击，真正实现鼓励居民自住消费，遏制房价过快上涨的势头，稳定房地产市场及房贷市场的决心。

弊端：“伟嘉安捷”指出，首先，公积金二套住房贷款首付上调后更多影响的是借款人的心理层面。即2009年下半年商贷二套住房贷款从紧后，虽然公积金的贷款流程相对较慢，但不少借款人仍然愿意使用公积金贷款，主要是因为其首付低的因素。但现在新政下发后，多数借款人的心态发生微妙变化，对公积金贷款优势有些动摇，导致购房观望情绪进一步蔓延。其次，公积金贷款组合贷优势不在，使用率亦会更低。公积金组合贷的特点在于借款人一半可以用公积金，一半可以用商贷。公积金首付未提高时至少借款人在使用组合贷时，公积金贷款的部分是可以降低首付的，现在这点优势不复存在，对于公积金组合贷的广泛使用可能会难上加难。第三，首套住房公积金贷款结清后再次使用时是否会被认定为二套房，需要等待细则的进一步落实。而再次使用公积金贷款的人群多为改善型人群，政策风向的任何变动对于他们都将会是一次“阵痛”，同时对全年的公积金交易走势也将会有一定的影响。

公积金“二套住房”新旧政策案例对比

“伟嘉安捷”指出，原来的公积金政策规定，借款人首套住房使用商业贷款，在从未使用过公积金贷款的情况下，再次贷款时首付仍然是20%。但是从3月1日起，公积金可能会与商业贷款的征信系统联网，如借款人首套房是用商贷的，那么再次贷款使用公积金会被视为“二套”，首付40%。由于公积金贷款利率是统一的，所以并未有二套利率变化的规定。“伟嘉安捷”就公积金二套住房新旧政策变化举例列表如下：

从上面的案例，我们可以看出以总价100万的房产为例，公积金二套住房贷款首付提高40%后，借款人前期首付压力明显加大，首付将会提高16万，对于大多数因缺少首付而使用公积金贷款的借款人来说，将会是不小的资金挑战。

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各商业银行二套房贷执行情况

招行：2月1日以后，一套房贷开始执行首付3成，利率最低8.5折，其他还在合作的银行名义上虽仍可打7折，但同时也都提高首付至3成。

广发银行：根据总行指示，一套房最低首付不再执行2成，而是3成，但利率7折应该也还能做。二套房首付4成，最低也要基准利率，且至少要等一个多月才能放款。

中国银行：现在的执行情况是，首套房必须首付3成，利率最低8.5折；对二套房，无论首套的房贷结清与否，房贷利率都将上浮10%，首付不低于4成。其实该行1月份就已经率先调整到现在这个水平了。